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Derecho de Tanteo y Retracto en la Compraventa de Viviendas
Definición y Concepto
El derecho de tanteo y retracto son figuras jurídicas fundamentales que otorgan un derecho de adquisición preferente, especialmente a inquilinos, en la venta de una vivienda. Ambas figuras están reguladas principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece las condiciones para su ejercicio y protección.
Derecho de Tanteo
El derecho de tanteo permite al inquilino comprar el inmueble que está alquilando antes de que otro comprador lo adquiera. Para que este derecho sea efectivo, el propietario debe notificar al inquilino con antelación sobre su intención de vender.
Plazo para el Ejercicio
El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales desde la notificación para ejercer este derecho y adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas al otro comprador.
Ejemplo Práctico
Si un propietario decide vender su propiedad y notifica a su inquilino el 1 de marzo, el inquilino tiene hasta el 31 de marzo para manifestar su intención de comprarla, igualando la oferta recibida por el propietario.
Derecho de Retracto
El derecho de retracto se aplica una vez que se ha consumado la venta, permitiendo al inquilino adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que fue vendida a un tercero.
Plazo para el Ejercicio
Si el propietario no notifica al inquilino sobre la venta, este puede ejercer el derecho de retracto dentro de un plazo de 30 días naturales desde que se entere de la venta.
Ejemplo Práctico
Si el propietario vende la vivienda el 1 de marzo sin informar al inquilino, y este se entera de la venta el 15 de marzo, tiene hasta el 14 de abril para ejercer su derecho de retracto.
Quiénes Tienen Derecho a Ejercer el Tanteo y Retracto
- Inquilinos de la vivienda en cuestión.
- Copropietarios o colindantes, en ocasiones, también pueden ejercer el derecho de retracto.
Requisitos y Procedimiento
Derecho de Tanteo
El inquilino debe igualar la oferta del otro comprador y notificar al propietario su decisión dentro del plazo establecido.
Derecho de Retracto
Para ejercer el derecho de retracto, el inquilino debe notificar por escrito al vendedor su decisión de retractarse y pagar la cantidad acordada como precio, más los intereses correspondientes.
Protección del Derecho
El derecho al tanteo y retracto debe ser protegido registrando el derecho en el Registro de la Propiedad correspondiente. Esto crea un registro público que informa a cualquier potencial comprador sobre la existencia de este derecho preferente.
Excepciones y Renuncia
Los inquilinos pueden renunciar al derecho de tanteo y retracto mediante una cláusula en el contrato de alquiler. En algunos casos, como en viviendas de protección oficial, ciertos organismos públicos pueden tener preferencia en la compra, lo que puede afectar el ejercicio de estos derechos.
Aplicaciones Específicas
Los derechos de tanteo y retracto no solo se aplican a viviendas alquiladas, sino que también son relevantes en fincas urbanas y rústicas, así como en situaciones de copropiedad o fincas colindantes.
Conclusión
El derecho de tanteo y retracto son mecanismos legales esenciales que protegen a inquilinos y titulares de derechos preferentes en la compraventa de viviendas. Aseguran que estos puedan ejercer su derecho de adquisición preferente bajo condiciones y plazos específicos. Se recomienda a los propietarios y administradores de fincas que estén bien informados sobre estos derechos para evitar posibles conflictos y asegurar una gestión adecuada de las propiedades.